文/ 靈直道

一家西安公司，工商資料擴大了幾項經(jīng)營范圍——悄然揭開了中國房地產(chǎn)行業(yè)的驚天變局的序幕。

這一細節(jié)，讓這家人所共知，原本不涉及房地產(chǎn)板塊的公司，浮出水面。

▲ 它一家超級巨無霸公司，之前并不做地產(chǎn)，當(dāng)?shù)坏┥孀悖赡芤l(fā)房地產(chǎn)格局驟變。

▲ 這家公司在全國土地儲備達3億平方米，超過目前房企中土地儲備量最高的恒大。

▲ 這家公司注冊資本超過1萬億元，是萬科的100倍。

▲ 如果讓它進入充分競爭的房地產(chǎn)市場，它會成為中國乃至世界最大的房企。 

西安鐵路局進軍房地產(chǎn)

即便有人料到鐵路局會做房地產(chǎn)，可能也不會預(yù)料到，它已經(jīng)有了全中國最大的土地儲備，它的涉足會改變中國房地產(chǎn)的個例。

細微的跡象，竟然來自西安一家公司工商資料的經(jīng)營范圍的變更。

資料圖

很少人會注意到，2017年11月8日，由西安鐵路局改制為中國鐵路西安局集團有限公司，經(jīng)營范圍擴大，增加物流配送（危險、易燃易爆化學(xué)品除外），旅游、餐飲服務(wù)，廣告經(jīng)營等。

與上述經(jīng)營范圍相比，增加“房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營”，則可稱作驚天的異動——因為變更的不止西安一家：

▲11月8日同一天，中國鐵路廣州局集團有限公司經(jīng)營范圍也加入了“房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營”。

▲僅僅5天之后，中國鐵路沈陽局集團有限公司的經(jīng)營范圍中也加入了“房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營”。

▲隨后在11月13、14日，成都鐵路局及鄭州鐵路局公司也允許進入“房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營”。

跡象再明顯不過了——經(jīng)營范圍的擴容直接昭明：“鐵老大”要進軍房地產(chǎn)領(lǐng)域。

我們看“鐵總”為進入更廣闊此前未涉足的領(lǐng)域，做了哪些準(zhǔn)備：

2017年11月1日到7日，“鐵總”旗下濟南、烏魯木齊、南昌、北京等18家鐵路局相繼完成名稱變更核準(zhǔn)的更名動作——從“鐵路局”到“鐵路局集團有限公司”，經(jīng)營范圍都有所擴張，擴張領(lǐng)域涉及物流、金融、廣告經(jīng)營、房地產(chǎn)開發(fā)、農(nóng)畜產(chǎn)品等，而其中最值得關(guān)注的當(dāng)然是“房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營”。

我們再看看西安：西安鐵路局局長劉生榮職位變更為中鐵西安局集團有限公司董事長。

工商變更登記后，中鐵西安局公司仍為中鐵總100%控股公司。但公司由原先的內(nèi)資企業(yè)法人企業(yè)變成有限責(zé)任公司，注冊資本由原先的1251.44億元，變更為1536.96億元。

而大秦直道查詢的中國鐵路總公司總注資為10360億元，萬科注資才是110億元多一點，幾乎為其百分之一。

中國最大的隱形“地主”

“中鐵總”麾下的各員大將憑何涉足房地產(chǎn)，身后有重要的保障——3億平方米巨量土地儲備！

“3億平方米”什么概念？

至今中國房地產(chǎn)領(lǐng)域中，土儲量之冠要數(shù)恒大，也僅有2.76億平方米。

3億平方米土儲量——“鐵總”一旦入局房地產(chǎn)領(lǐng)域，即為可開發(fā)土儲行業(yè)之首。

最近兩年的房地產(chǎn)，盡管調(diào)控政策壓頂，但一二線城市房價輪番走高，伴隨而來的是城市核心區(qū)域地塊愈來愈少。

而此前的公開報道中，“鐵總”稱其可開發(fā)利用的巨量儲備土地分布范圍廣達31個省、市、自治區(qū)。如此大體量土儲若位于城市核心區(qū)域，一經(jīng)入市，極有可能會孕育出全國乃至世界體量最大的房地產(chǎn)企業(yè)。

鐵總實際上已經(jīng)是中國最大的隱形“地主”。坐擁巨量土地儲備，但卻未發(fā)揮出應(yīng)有的價值——你讓老貓枕著大咸魚睡覺，他能甘心？

再看看開發(fā)實力，大秦直道（ID：大秦直道）從中國鐵路總公司2016年報獲知，其當(dāng)年總資產(chǎn)達7.25萬億元，負債為4.72萬億元，負債率并不算高。

資料圖

“中鐵總”的注冊資本10360億元！碧桂園作為中國唯一一家5000億元銷售收入量級的房企，注冊資本為139.4億元，萬科注冊資本僅為110.39億元。“中鐵總”出手即萬億，僅旗下西安局公司一家，注冊資本也已達到1536.96億元。

雖然尚未查到中鐵西安局下面有多少地塊，不過中鐵總官網(wǎng)2016年9月消息，旗下的哈爾濱鐵路局（現(xiàn)“中國鐵路哈爾濱局集團有限公司”）對外承租近3000處辦公用房、7200萬平方米閑置土地等，“僅坐擁百年歷史的果戈里大街401號樓全年租金收入就達到390萬元”。

圖哈爾濱果戈里大街

此次擴大經(jīng)營范圍的浪潮，能否將3億土儲量重新卷入市場？“中鐵總”麾下大將相繼取得土地開發(fā)資質(zhì)，萬億量級的資本力量與行業(yè)之首的土儲量相結(jié)合，這要干什么？

當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)仍舊存在很多不可預(yù)見因素，如此的巨無霸一旦入市，誰也無法預(yù)言會發(fā)生什么！

房地產(chǎn)格局之變

這頭“巨獸”殺入，會給房地產(chǎn)格局帶來什么變化？

目前，國內(nèi)房地產(chǎn)市場格局基本形成，幾大領(lǐng)頭房企陸續(xù)確立其江湖地位。碧桂園有望沖刺6000億元銷售額，而萬科、恒大也試圖跨過5000億元大關(guān)。融創(chuàng)、綠地、金地等大佬房企長期盤踞榜單、地位穩(wěn)固。

資料圖

忽然，相對平靜的水面浮出超級大鱷——熟悉的“鐵總”！

萬億級資本和行業(yè)最多的土儲，“鐵總”一旦入市，恐怕對全國乃至全世界的房地產(chǎn)行業(yè)都會產(chǎn)生深遠的影響。要知道房地產(chǎn)拉動的是40多個大領(lǐng)域，數(shù)百個小行業(yè)。

目前我們還不知道它具體要做什么。但“中鐵總”是國企血統(tǒng)，而國企則意味著要肩負一部分國家職能。

近兩年，官方開始推行“租賃住房”、“共有產(chǎn)權(quán)住房”兩大改革，國企在其中的角色愈發(fā)明顯。大秦直道（ID：大秦直道）注意到，上海、杭州等全國各大城市，“只租不售”地塊頻繁現(xiàn)身市場，幾乎都被國企收入囊中。

再看回西安，今年9月13日官方發(fā)布《關(guān)于進一步穩(wěn)定住房市場發(fā)展有關(guān)問題的通知》，提出深化土地供給側(cè)改革，實施20%左右住宅用地用于公租房建設(shè)，20%左右的住宅用地用于限地價、限房價的“雙限房”項目。

這預(yù)示著，接下來商品房住宅用地只占比60%左右，近一半市場將由公租房和雙限房來填充。

而西安鐵路局公司在本次變更浪潮中，是否會一馬當(dāng)先，以“房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營”者加入戰(zhàn)斗序列？

一旦“中鐵總”涉及租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等，是否對房地產(chǎn)周期也是一種緩沖？

資料圖

再想想前一段時間官方提及的、連“中國最懂房地產(chǎn)”的任志強都極為重視的“住房制度長效機制”。

“高端有市場、中端有支持、低端有保障”口號不是白喊的。

——有些東西呼之欲出！

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