類似的現(xiàn)象也在長(zhǎng)沙出現(xiàn)，11月21日，在半年不見新樓盤后，星沙區(qū)域的東業(yè)上城開盤，中建悅和城也緊急認(rèn)籌。碧桂園中央花園、中建嘉和城等項(xiàng)目甚至半夜通知客戶前來認(rèn)籌。

除了捂盤惜售，炒賣房號(hào)也是不少城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的頑疾，比如在2016年樓市火熱的南京河西地區(qū)，據(jù)南京媒體報(bào)道稱，當(dāng)?shù)囟址恐薪樵虺鰪V告，公開叫賣河西南部3個(gè)樓盤“房號(hào)”，報(bào)價(jià)從18萬元到30萬元不等。而河西地區(qū)某中介人員稱，曾經(jīng)有中介以100萬元價(jià)格賣出過該區(qū)域仁恒江灣城的“房號(hào)”。

據(jù)媒體報(bào)道，不少南京購(gòu)房者表示，以前到河西南部樓盤買房，多次搖號(hào)均空手而歸，但幾乎每個(gè)樓盤開盤現(xiàn)場(chǎng)門外，都有很多中介在叫賣“房號(hào)”，也確實(shí)有人花20萬元購(gòu)買房號(hào)后成功買到房子。

在2016年的合肥，炒作買賣“房號(hào)”的現(xiàn)象也不稀罕。在合肥，“房號(hào)”被稱為“號(hào)頭費(fèi)”，因?yàn)闃鞘谢鸨话闳送ㄟ^正常渠道買不到房，所以購(gòu)房者在合同價(jià)之外再支付一筆費(fèi)用才能從這些樓盤購(gòu)房，不少樓盤的“號(hào)頭費(fèi)”被炒到了三四十萬元之巨。

而在武漢、長(zhǎng)沙、成都等一些城市，買房與“喝茶”會(huì)扯上關(guān)系，不“喝茶”就可能買不到房。不少買房者為了取得購(gòu)房資格，被迫繳納“茶水費(fèi)”，而這筆費(fèi)用一交就是十幾萬甚至幾十萬元。據(jù)媒體于今年5月報(bào)道，武漢兩個(gè)樓盤項(xiàng)目的4名銷售人員私下違規(guī)操作，以提前帶進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)、內(nèi)部選房的名義，向購(gòu)房者索要大額好處費(fèi)，被公安部門刑事拘留。在本輪全國(guó)檢查中，成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局于11月4日對(duì)部分商品房項(xiàng)目進(jìn)行了檢查，并針對(duì)商品房銷售市場(chǎng)不規(guī)范行為以及群眾反映強(qiáng)烈的捂盤惜售、渠道費(fèi)、茶水費(fèi)等現(xiàn)象約談了部分開發(fā)商。

以捆綁或者附加條件等限定方式，強(qiáng)制提供商品或服務(wù)并捆綁收費(fèi)也是一種常見的價(jià)格違規(guī)行為。

很多城市由于一系列的房地產(chǎn)調(diào)控措施，開發(fā)商不能隨意漲價(jià)，但由于車位的銷售不受預(yù)售證、備案價(jià)等種種限制，捆綁銷售車位就成了房企規(guī)避政策的辦法。在一些地方，一個(gè)20萬元的車位，可能一下子漲到30萬直到50萬元，買了車位才能認(rèn)籌買房。

捆綁銷售在長(zhǎng)沙也是屢見不鮮，據(jù)公開報(bào)道梳理，5月，北大資源時(shí)光購(gòu)買車位才有資格買房，車位價(jià)格18萬元。6月，合能楓丹麗舍捆綁20萬元的車位，保利天禧捆綁每平方米3550元的裝修費(fèi)。10月，陽(yáng)光城甜橙不購(gòu)買車位就不能選房，匯金城捆綁每平方米1000元的裝修費(fèi)……

房產(chǎn)中介被重點(diǎn)關(guān)注

2016年，中國(guó)二手房交易額約為6.5萬元，占住房交易總額的比例約為41%。而在北京、上海、深圳等一線城市，二手房交易額占比分別高達(dá)74%、72%、63%；南京、廈門等熱點(diǎn)城市的二手房交易額也超過了新房。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，在二手房買賣中，雖然定價(jià)權(quán)仍然在業(yè)主手中，但中介機(jī)構(gòu)的建議是他們重要的定價(jià)參考。這些情況表明，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)也會(huì)在交易市場(chǎng)上占舉足輕重的地位，在本輪價(jià)格行為檢查中，《通知》將檢查對(duì)象明確為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。

與市場(chǎng)份額一定程度上相對(duì)應(yīng)的，是有關(guān)部門對(duì)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)行為的監(jiān)管。記者在北京市住建委官網(wǎng)上查閱了2016年以來的官方新聞發(fā)布，在涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整頓的全部信息發(fā)布中，關(guān)于對(duì)中介機(jī)構(gòu)的執(zhí)法和違規(guī)行為曝光的消息，數(shù)量上明顯超過半數(shù)。

中介炒房歷來都有，2016年5月和8月，住建部分兩次共通報(bào)了14個(gè)房地產(chǎn)中介行業(yè)違法違規(guī)的典型案例，其中就有涉及價(jià)格行為的違規(guī)。例如在合肥，某中介機(jī)構(gòu)門店經(jīng)理和業(yè)務(wù)員，勾結(jié)社會(huì)人員同時(shí)冒充“賣家”和“買家”，分別與同一套房屋的實(shí)際業(yè)主和實(shí)際購(gòu)房人簽訂存量房買賣合同，試圖賺取差價(jià)2.5萬元。

中介人員違規(guī)操作的手段有時(shí)并不高明，甚至就是直接造假。例如廣州某中介機(jī)構(gòu)未經(jīng)房屋交易當(dāng)事人同意，擅自偽造當(dāng)事人簽名，并辦理存量房網(wǎng)上簽約合同撤銷手續(xù)。又如北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理為招攬業(yè)務(wù)、收集房源，掩蓋自身經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的身份，虛構(gòu)了一則承租需求廣告，在某小區(qū)門口進(jìn)行宣傳。

胡景暉告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，中介機(jī)構(gòu)出現(xiàn)價(jià)格違規(guī)行為，甚至有中介人員參與炒房，他們往往利用自己所掌握的信息優(yōu)勢(shì)。

2016年有媒體報(bào)道披露了深圳的一個(gè)案例，某連鎖中介機(jī)構(gòu)的門店經(jīng)理連同幾名同事，利用信息優(yōu)勢(shì)買下高性價(jià)比房源，持有一段時(shí)間后再轉(zhuǎn)手賣出；當(dāng)單人資金不夠用時(shí)，還會(huì)與同行聯(lián)手操作，或找親友湊錢入市。報(bào)道還指出，為了遏制這一現(xiàn)象，銀行甚至出臺(tái)了針對(duì)中介群體的措施，收緊面向這一群體的房貸政策，中介買房首付一律四成，配偶一方為中介者按此執(zhí)行，而此前通常是三成。

今年6年，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》第24期刊發(fā)封面報(bào)道《霸主鏈家》，當(dāng)中深入解析了“獨(dú)家房源”是如何成為房?jī)r(jià)上漲的推手之一。所謂“獨(dú)家房源”指房主將房屋獨(dú)家委托給某一家地產(chǎn)中介代理，其他中介無法獲得此房源信息，其間若房主將房屋信息透露給其他中介，將被視為違約。獨(dú)家委托協(xié)議的性質(zhì)是中介壟斷房源，經(jīng)紀(jì)人抬高價(jià)格滿足了房東心理預(yù)期，但房東也因此要承擔(dān)價(jià)格升高導(dǎo)致交易周期延長(zhǎng)甚至賣不出房子的后果。一旦簽訂了速銷房合同，其他中介不得掛牌該套房源，相當(dāng)于減少了房源的銷售渠道。對(duì)買方來說，要么以高價(jià)入手，要么錯(cuò)失心儀的房源。報(bào)道中提到，宣布“獨(dú)家房源”死刑的并非政府公告，而是北京市住建委對(duì)某些房地產(chǎn)中介的突擊檢查行動(dòng)。2016年9月30日北京市住建委執(zhí)法隊(duì)的一次檢查，在某中介門店發(fā)現(xiàn)二手房交易中存在一些中介獨(dú)家代理等獨(dú)占房源信息的行為，當(dāng)即責(zé)令其整改。房產(chǎn)中介正式取消“獨(dú)家房源”服務(wù)是從鏈家開始的，很快便傳遞至全行業(yè)。

地方政府部門也多次組織針對(duì)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。例如北京市住建委曾于今年3月23日約談當(dāng)?shù)厥笾薪闄C(jī)構(gòu)，在座談會(huì)上，相關(guān)負(fù)責(zé)人特別強(qiáng)調(diào)，中介機(jī)構(gòu)不得參與炒房，包括炒作天價(jià)房、學(xué)區(qū)房等；禁止囤積房源，哄抬房屋價(jià)格；不得發(fā)布虛假房源和虛假價(jià)格；不能違規(guī)設(shè)立資金池，參與首付貸等違規(guī)金融行為。據(jù)了解，當(dāng)時(shí)約談的10家中介機(jī)構(gòu)的簽約量，占到了北京市存量房總成交量的八成左右。

胡景暉表示，一些中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)者的違規(guī)行為，會(huì)不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的穩(wěn)定，甚至可能出現(xiàn)劣幣驅(qū)逐良幣的現(xiàn)象，“所以這次價(jià)格檢查，對(duì)于遵紀(jì)守法的中介企業(yè)是一個(gè)利好，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，也有利于促進(jìn)這一市場(chǎng)持續(xù)、健康發(fā)展”。

規(guī)范價(jià)格行為成樓市調(diào)控重要手段

2017年是房地產(chǎn)市場(chǎng)集中調(diào)整的一年。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，今年以來全國(guó)各地發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控政策累計(jì)246次，11月單月30天時(shí)間，合計(jì)有28個(gè)省市與部門發(fā)布了有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策36次，其中有多個(gè)城市是首次發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為：“2017年調(diào)控的最大特點(diǎn)是，手術(shù)刀式的精準(zhǔn)調(diào)控，針對(duì)市場(chǎng)變化調(diào)整調(diào)控內(nèi)容與加碼力度。11月樓市政策的最主要特征是，繼續(xù)落實(shí)十九大提及的‘房住不炒’，住建部等開始價(jià)格聯(lián)合檢查。”他認(rèn)為：“這次價(jià)格檢查是一系列樓市調(diào)控環(huán)節(jié)中的一個(gè)，促使過去其他政策的落地。”

事實(shí)上，今年出臺(tái)的眾多樓市調(diào)控政策中，除了限購(gòu)、限價(jià)等“限”字頭的政策，對(duì)于價(jià)格行為的直接規(guī)范也是重點(diǎn)內(nèi)容。

例如北京在2017年出臺(tái)的“3?17”政策中就提出，在預(yù)售審批、現(xiàn)房銷售備案環(huán)節(jié)，嚴(yán)控商品住房申報(bào)價(jià)格；大力整頓、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)捂盤惜售以及中介機(jī)構(gòu)哄抬房?jī)r(jià)、發(fā)布不實(shí)房源信息等違法違規(guī)行為，并給予公開曝光。同時(shí)披露：2016年北京對(duì)全市199個(gè)在售項(xiàng)目和7171家中介機(jī)構(gòu)門店進(jìn)行拉網(wǎng)式全覆蓋執(zhí)法檢查；停止了17家違規(guī)企業(yè)網(wǎng)簽資格，對(duì)3家嚴(yán)重違法開發(fā)企業(yè)降低資質(zhì)等級(jí)，立案處罰58起；開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)動(dòng)態(tài)核查，注銷了250家企業(yè)的資質(zhì)。

再比如，同比漲幅一度位居全國(guó)70個(gè)大中城市首位的長(zhǎng)沙，除“五限”外，其也推行了規(guī)范商品房市場(chǎng)，促進(jìn)市場(chǎng)降溫的舉措。

9月28日，長(zhǎng)沙市政府辦公廳發(fā)布關(guān)于“加快在建商品住房盡快入市銷售的通知”，劍指開發(fā)商延遲建設(shè)、拖延上市和捂盤不售，督促開發(fā)商拿證銷售，引人注目的一條是：多層施工至正負(fù)零、高層施工至主體5層，可申辦預(yù)售許可手續(xù)。此前，長(zhǎng)沙房產(chǎn)項(xiàng)目申請(qǐng)預(yù)售證的進(jìn)度門檻是：多層封頂，高層建至10層。10月27日，長(zhǎng)沙市推行開盤搖號(hào)，要求限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)所有新建商品住房項(xiàng)目，凡累積購(gòu)房客戶大于可供房源的項(xiàng)目，都應(yīng)采取公開搖號(hào)的方式銷售商品住房。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，價(jià)格檢查相對(duì)更容易做到常態(tài)化和實(shí)時(shí)性，對(duì)于調(diào)控政策的落實(shí)到位很有幫助。

深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者：“樓市的調(diào)控政策出來后，地方結(jié)合實(shí)際還經(jīng)常要‘打補(bǔ)丁’，類似價(jià)格行為檢查等都是‘打補(bǔ)丁’的一種方式。我們說建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制，限價(jià)、限售和檢查違規(guī)等手段，不僅有短期效果，而且短期政策的持續(xù)推進(jìn)也是建立長(zhǎng)效機(jī)制的一種方式。當(dāng)然，包括這輪價(jià)格行為檢查，它也只是一個(gè)必要的中間環(huán)節(jié)，我們還希望在終端環(huán)節(jié)看到，檢查出來的問題會(huì)有一個(gè)相應(yīng)的處理和糾正，并且建立問責(zé)機(jī)制等等。”

郭毅則分析認(rèn)為，調(diào)控政策的不斷出臺(tái)，使目前各個(gè)城市對(duì)于房?jī)r(jià)的控制已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)空前的高度；各類政策文件的出臺(tái)和法律法規(guī)的完善，相關(guān)工作越來越細(xì)致，使各種督查能夠做到有法可依、有章可循，也為這次全國(guó)的價(jià)格行為檢查創(chuàng)造了有利條件。

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